זכויות בניה על גג בית משותף שייכות, כברירת מחדל, לכלל בעלי הדירות בבניין, משום שהגג נחשב "רכוש משותף" (החלקים שאינם שייכים לדירה מסוימת, כמו הגג, חדר המדרגות והקרקע).
דייר בקומה העליונה לא יכול לבנות שם לבד, גם אם הדירה שלו נמצאת ישירות מתחת לגג.
הכלל משתנה רק כשהגג הוצמד לדירה מסוימת ברישום בטאבו, או כשכל הדיירים הסכימו אחרת בכתב.
כדי לדעת מה המצב בבניין שלכם בודקים ארבעה מקורות: נסח הטאבו, תקנון הבית המשותף, התוכנית החלה על המגרש והמידע התכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
הראשונים קובעים מי הבעלים של הגג, האחרונים קובעים כמה מותר לבנות עליו.
בלי שני הצדדים התמונה חסרה.
ב"סמוראי הנדסה" אנחנו מלווים בדיקות כאלה בבאר שבע ובדרום: בדיקת זכויות בניה, תכנון אדריכלי והוצאת היתרי בניה לתוספות על הגג.
אם יש לכם גג שאתם שוקלים לנצל, צרו קשר ונבדוק מה אפשרי לפני שמשקיעים בתכנון.
האם זכויות בניה על גג בית משותף שייכות לכל הדיירים?
בבניין מרובה דירות הרישום הוא שקובע.
החוק מגדיר את הגג כחלק מהרכוש המשותף, וכל בעלי הדירות הם בעלים שלו יחד, כל אחד בחלק יחסי לשטח דירתו.
מכאן שאף דייר, גם הדייר העליון, לא יכול לסגור את הגג, להקים עליו מבנה או לבנות עליו חדר בלי הסכמת האחרים.
היוצא מן הכלל הוא "הצמדה", כלומר רישום בטאבו שמצמיד חלק מהרכוש המשותף, למשל גג או חניה, לדירה מסוימת.
בבניינים חדשים יחסית קבלנים רושמים לא פעם את הגג כמוצמד לדירת הגג.
בבניינים ותיקים, כולל שיכונים בבאר שבע ובדרום, בדרך כלל אין הצמדה והגג נשאר משותף.
הצמדה שלא נרשמה בצו הרישום, גם אם הובטחה בעל פה או בחוזה מכר, לא תמיד מחזיקה מעמד.
לדברי עורך דין מקרקעין ותיק, הטעות הנפוצה ביותר היא להניח שהדייר העליון מקבל את הגג מכוח המיקום.
בפועל הבעלות נקבעת לפי מה שרשום, ולא לפי מי שיוצא אליו מהדירה.
גם כשהגג מוצמד לדירה, ההצמדה לא מבטלת את הצורך בהיתר.
בנוסף, על הגגות עוברים בדרך כלל דודי שמש, צנרת, ארובות ומערכות תקשורת של הבניין, ולכן הדיירים האחרים שומרים לרוב על זכות מעבר ותחזוקה.
מה ההבדל בין בעלות על הגג לבין הזכויות התכנוניות?
שתי שאלות נפרדות מתערבבות כאן.
השאלה הראשונה היא קניינית: למי הגג שייך.
השאלה השנייה היא תכנונית: כמה מותר לבנות במגרש לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע), שקובעת אחוזי בנייה, מספר קומות, גובה, קווי בניין ושימושים מותרים.
התשובה לאחת לא עונה על השנייה.
דוגמה: בניין בן ארבע קומות עומד על מגרש שהתוכנית מתירה בו חמש קומות.
הזכות התכנונית לבנות קומה נוספת קיימת, אבל היא שייכת למגרש ולא לדירה מסוימת.
מי יממש אותה, ובאילו תנאים, נקבע בהסכמות בין הדיירים ובנתוני הרישום.
לכן הרבה בעלי דירות מגלים שיש "זכויות" על הנייר, ועדיין אין להם יכולת לממש אותן לבד.
הטבלה מרכזת את המקורות שמשלימים זה את זה:
| מקור | מה הוא קובע | איפה משיגים אותו |
|---|---|---|
| נסח טאבו | מי רשום כבעל הדירה, אם הוצמד גג, הערות והשעבודים | רשם המקרקעין, הזמנה מקוונת באתר משרד המשפטים |
| תקנון הבית המשותף | כללי הניהול של הבניין, לעיתים הוראות על הגג ועל תוספות | לשכת רישום המקרקעין או ועד הבית |
| תשריט הבית המשותף | מה רשום כדירה ומה כרכוש משותף | לשכת רישום המקרקעין |
| תוכנית בניין עיר (תב"ע) | אחוזי בנייה, קומות, גובה וקווי בניין | מנהל התכנון והוועדה המקומית |
| מידע תכנוני | סיכום הזכויות העדכניות במגרש | הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה |
| היתרי בנייה קיימים | מה כבר נבנה ואושר בבניין | ארכיון הוועדה המקומית |
איך בודקים מה מותר לבנות מעל הדירות?
הבדיקה נעשית בסדר קבוע, וכל שלב מצמצם את מרחב אי הוודאות:
- מזמינים נסח טאבו עדכני לדירה ולמבנה, ובודקים אם הגג רשום כרכוש משותף או כמוצמד, ואם יש הערות על תוספות בנייה.
- עוברים על תקנון הבית המשותף ועל התשריט, כי לפעמים נקבעו בהם הגבלות על שימוש בגג או על תוספות בנייה.
- מאתרים את התוכניות החלות על המגרש לפי גוש וחלקה. תוכניות כמו תמ"א 38 הוגבלו בשנים האחרונות, ולכן בודקים מה בתוקף היום ולא מה היה בתוקף כשהשכן בנה.
- מבקשים מהוועדה המקומית מידע תכנוני ובודקים אילו היתרים כבר ניתנו, כדי לא לנסות לממש זכויות שכבר נוצלו.
- בודקים את המצב הפיזי: האם מבנה השלד והיסודות מסוגלים לשאת קומה נוספת, מה מצב האיטום והאם יש מערכות משותפות שיצטרכו לעבור למקום אחר. את הבדיקה הזו נעשה בליווי קונסטרוקטור, ולא רק לפי תוכניות.
בבדיקת זכויות הבניה ב"סמוראי הנדסה" אנחנו מרכזים את הנתונים האלה למסמך אחד ומראים בשפה פשוטה מה קיים, מה נוצל ומה נשאר.
זה נכון במיוחד כשכבר נבנתה במקום תוספת בעבר, כי אז צריך לוודא שהיא תואמת היתר, ואם לא, לטפל בה קודם כול.
אפשר להרחיב על הנושא גם בעמוד על זכויות בניה לפי גוש חלקה.
למשל, בבניין ותיק שבו דייר הוסיף בעבר מבנה על הגג בלי היתר.
לפני שמתכננים תוספת חדשה צריך לדעת מה המצב החוקי של הקיים, כי הוועדה המקומית תבדוק גם אותו.
מה צריך כדי לבנות בפועל, מהסכמת הדיירים ועד היתר?
הצעד הראשון הוא הסכמה.
כשהגג רכוש משותף ורוצים להצמיד אותו לדירה, נדרשת בדרך כלל הסכמה של כל בעלי הדירות, ושינוי בצו הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות מסוימות, למשל בפרויקטים לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, החוק מאפשר החלטה ברוב מיוחד שנקבע בו ולא פה אחד, אבל גם אז קיימים תנאים וזכויות לדיירים שנפגעים.
את החלק המשפטי הזה מנהל עורך דין מקרקעין, ואנחנו עובדים לצידו.
הצעד השני הוא תכנון.
אדריכל מתכנן את התוספת בהתאם לזכויות שנבדקו, ומהנדס בונה את התכנון ההנדסי.
תכנון אדריכלי מוקדם מונע טעויות יקרות, כמו תוכנית שחורגת מקו הבניין או מהגובה שהתב"ע מתירה.
הצעד השלישי הוא בקשה להיתר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
בשלב הזה מצרפים את ההסכמות, התוכניות והנסח, ואחרי אישור משלמים אגרות והיטלים, ובהם היטל השבחה כשהזכויות גדלו.
לאחר הביצוע מקבלים טופס 4 (תעודת גמר), שבלעדיו לא ניתן לחבר חשמל ומים או למכור בקלות.
רובי סמוראי, הנדסאי תכנון מבנים (רישיון 42963233) ובעל תואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בן-גוריון, מלווה את התהליך מול הוועדה בהוצאת היתרי בניה לתוספות.
הוא בעל 12 שנות ניסיון בענף הנדל"ן והבנייה ומשמש גם אחראי ביקורת על הביצוע ואחראי ביצוע שלד.
למי שמנהל מיזם של כמה בניינים, כמו קבלן, יזם או רשות, אנחנו מציעים גם תכנון כוללני במקום אחד, שכולל ייעוץ כבישים, אינסטלציה וכל מה שהמיזם צריך.
אם כבר נבנה משהו על הגג ללא היתר, מתחילים בהסדרת חריגות בנייה.
מי שמתכוון למכור את הדירה צריך לדעת שחריגה פתוחה עלולה לעכב עסקה, ולכן עדיף לטפל בה לפני שיוצאים לשוק.
שאלות נפוצות על גג בית משותף
אלה שאלות שדיירים שואלים אחרי שהם מבינים את העקרונות, ואנחנו עונים עליהן כאן בקצרה.
האם דייר בקומה העליונה יכול לבנות על הגג בלי הסכמת השכנים?
לא, אם הגג רשום כרכוש משותף ולא הוצמד לדירה שלו.
בנייה כזו נעשית רק בהסכמת הדיירים הנדרשת לפי החוק והרישום, ובתוספת היתר בנייה.
גם כשהגג מוצמד, ההיתר נדרש.
האם אפשר למכור או להעביר את זכויות הגג לדייר אחד?
אפשר, אבל זה דורש הסכמה בין הדיירים, הסדר בכתב ורישום מתאים בטאבו, ולעיתים גם תשלום או פיצוי לשאר הדיירים.
מומלץ לסכם את התנאים לפני שמתחילים בתכנון, כדי שהעסקה לא תקרוס בשלב ההיתר.
מה קורה כשכבר נבנה משהו על הגג בלי היתר?
בודקים אם אפשר להכשיר את הבנייה לפי הזכויות הקיימות, מגישים בקשה מתאימה לוועדה המקומית ומתקנים את מה שאי אפשר להכשיר.
ככל שמטפלים מוקדם, כך קל יותר להסדיר, ולכן כדאי לא לחכות למכירה או לדרישה מהעירייה.
אילו מסמכים כדאי להביא לבדיקה ראשונית?
נסח טאבו, תקנון ותשריט הבית המשותף אם יש בידכם, גוש וחלקה, היתרי בנייה קיימים ותמונות של הגג.
עם המסמכים האלה אפשר להעריך תוך זמן קצר אם יש בכלל מקום להמשיך.
זכויות בניה על גג בית משותף עם סמוראי הנדסה: איך מתקדמים?
הגג שייך לכולם כברירת מחדל, הזכויות התכנוניות שייכות למגרש, ובין השניים עומדים הרישום, ההסכמות וההיתר.
מי שבודק את הרישום ואת התוכניות לפני שהוא מתכנן חוסך זמן וכסף ומונע סכסוך עם השכנים.
ב"סמוראי הנדסה" אנחנו מציעים ליווי צמוד ומקצועיות בלתי מתפשרת, מבדיקת זכויות בניה, דרך ייעוץ הנדסי ותכנון אדריכלי, ועד הוצאת היתר.
אם אתם בבאר שבע או בדרום ושוקלים לבנות על הגג, צרו איתנו קשר ונבדוק מה אפשרי.
כך תדעו מהו המצב המדויק של זכויות בניה על גג בית משותף בבניין שלכם, לפני שמתחייבים להשקעה.
